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Micro-foncier ou régime réel : quelles implications fiscales ?

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Micro-foncier ou régime réel : quelles implications fiscales ?

Vous êtes propriétaire et vous louez un bien immobilier ? Vous vous interrogez sur les implications fiscales de vos revenus locatifs ? Micro-foncier ou régime réel, chaque option présente ses avantages et ses inconvénients. Cet article a pour objectif de vous éclairer sur ces deux régimes afin de faire le choix le plus adapté à votre situation.

Comprendre les bases : micro-foncier vs Régime réel

Le micro-foncier : simplicité et facilité

Le régime micro-foncier est la solution la plus simple pour déclarer vos revenus locatifs. Il s’agit d’un système de forfait où 30% des revenus sont automatiquement déduits en guise de charges, l’imposition se basant sur les 70% restants.

Le Régime réel : flexibilité et potentiel d’économie

Lorsque vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre bien immobilier (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, etc. ). Cette option demande un peu plus de gestion mais elle peut être très avantageuse si vos charges sont élevées.

Après cette première approche des deux régimes, passons maintenant à l’évaluation de votre propre situation.

Définir sa situation : quel régime pour vos revenus locatifs ?

Vos dépenses : clé du choix du régime

La question principale à se poser pour choisir entre le micro-foncier et le régime réel est la suivante : vos charges excèdent-elles 30% de vos revenus locatifs ? Si la réponse est oui, le régime réel sera probablement plus avantageux pour vous.

Vos revenus : un critère déterminant

Un autre point à ne pas négliger : le montant de vos revenus locatifs. En effet, si ceux-ci sont supérieurs à 15 000 euros par an, vous ne pourrez pas opter pour le régime micro-foncier et devrez obligatoirement choisir le régime réel.

Maintenant que nous avons déterminé comment choisir son régime en fonction de sa situation, intéressons-nous plus en détails au fonctionnement du micro-foncier.

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Calcul et abattement : les spécificités du micro-foncier

L’abattement forfaitaire : une facilité

Dans le cadre du régime micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30% est automatiquement appliqué sur vos revenus locatifs.

Le calcul de l’impôt : une formule simple

Avec ce système, il vous suffit de multiplier vos revenus locatifs par 0. 70 pour obtenir la base imposable. Vous appliquez ensuite votre taux d’imposition sur cette somme pour connaître le montant de votre impôt.

Après avoir examiné les caractéristiques du micro-foncier, passons maintenant au régime réel et à son système de déduction des charges.

Déduction des charges : fonctionnement du régime réel

Liste des charges déductibles

  • Les intérêts d’emprunt
  • Les travaux d’entretien et de réparation
  • Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire
  • Les taxes foncières

Déduction des amortissements : un avantage certain

Sous le régime réel, il est également possible de déduire les amortissements de votre bien immobilier. Cela représente un avantage majeur par rapport au micro-foncier.

Voyons maintenant comment il est possible de passer d’un régime à l’autre en fonction de l’évolution de votre situation.

Changer de cap : modalités de passage d’un régime à l’autre

Passage du micro-foncier au régime réel : une démarche volontaire

Pour passer du micro-foncier au régime réel, il suffit d’en faire la demande auprès du fisc avant février de l’année suivant celle des revenus concernés.

Révocation du choix pour le régime réel : une décision irréversible

Si vous avez opté pour le régime réel mais que vous souhaitez revenir au micro-foncier, sachez que cette décision est définitive. Vous ne pourrez pas revenir en arrière pendant trois ans.

Pour conclure, examinons un exemple concret permettant de comparer les deux régimes.

Simulation concrète : exemple comparatif pour un choix éclairé

Exemple d’un propriétaire avec des charges faibles

Imaginons un propriétaire qui perçoit 12 000 euros de loyers par an et dont les charges sont de 2000 euros. Avec le micro-foncier, il sera imposé sur 8400 euros (70% de 12 000). Avec le régime réel, il sera imposé sur 10 000 euros (12 000 – 2000). Dans ce cas, le micro-foncier est plus avantageux.

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Exemple d’un propriétaire avec des charges élevées

A l’inverse, prenons l’exemple d’un propriétaire percevant également 12 000 euros de loyers mais dont les charges s’élèvent à 5000 euros. Avec le micro-foncier, il sera toujours imposé sur 8400 euros. Avec le régime réel, il ne sera cette fois-ci imposé que sur 7000 euros (12 000 – 5000), ce qui rend le régime réel plus intéressant.

Nous venons de parcourir ensemble les différentes caractéristiques des régimes micro-foncier et réel. Vous êtes désormais au clair sur leurs spécificités respectives ainsi que sur la manière dont ces dernières peuvent influer sur votre imposition. Pour faire votre choix entre simplicité du calcul et potentiel d’économie, vous disposez désormais des outils nécessaires. N’oubliez pas de prendre en compte vos dépenses réelles et de rester vigilant quant à l’évolution de votre situation. Votre choix pourra alors être optimisé en fonction de vos revenus et charges.

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Jérôme Lavigne
Curieux de nature et ardent défenseur de l'innovation, je suis Jérôme Lavigne, fervent passionné d'architecture moderne, de technologie de pointe et d'écodesign. Mon parcours m'a mené de la conception d'espaces intelligents à l'étude des nouvelles tendances de consommation. Je trouve mon épanouissement dans la recherche perpétuelle de l'excellence et le partage de mes découvertes. En tant que contributeur essentiel sur insoelite.com, j'apporte ma vision prospective et mon expertise afin de décrypter pour vous les multitudes facettes de notre habitat contemporain, percer les secrets du shopping innovant et rendre accessible la complexité du marché immobilier. Ma mission ? Vous transmettre mon analyse aiguisée et ma créativité débordante pour faire germer en vous une inspiration inédite.