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Déficit foncier : investissement et réduction d’impôt, le duo gagnant

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Déficit foncier : investissement et réduction d'impôt, le duo gagnant

En matière de placement immobilier, l’investissement locatif offre une multitude d’options pour optimiser votre fiscalité. Parmi celles-ci, le déficit foncier se pose comme une solution attractive pour conjuguer rentabilité et économies d’impôt. Comment fonctionne ce mécanisme ? Quels sont les avantages à investir dans l’ancien ? Quelles charges déduire et comment effectuer la déclaration du déficit foncier ? Découvrons ensemble les réponses à ces questions.

Le mécanisme du déficit foncier et son impact fiscal

Comprendre le principe du déficit foncier

Dans le cadre des revenus fonciers, on parle de déficit foncier lorsque les charges liées à un bien immobilier dépassent les loyers perçus. Ce dépassement est alors soustrait du revenu global de l’investisseur, dans la limite de 10 700 euros par an.

Les conséquences fiscales du déficit foncier

Ce mécanisme offre un avantage fiscal non négligeable puisqu’il permet une réduction d’impôt en diminuant la base imposable. Le surplus au-delà de 10 700 euros peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Après cette présentation du mécanisme du déficit foncier, nous allons voir comment il s’intègre parfaitement dans une stratégie d’investissement dans l’ancien.

Investir dans l’ancien : une stratégie gagnante pour réduire vos impôts

L’ancien, un marché porteur pour le déficit foncier

Acheter dans l’ancien et réaliser des travaux de rénovation représente souvent une opportunité pour générer un déficit foncier. En effet, les charges de travaux sont totalement déductibles des revenus fonciers.

Exemple chiffré d’une opération de déficit foncier dans l’ancien

Investissement initial 100 000€
Travaux de rénovation 20 000€
Loyer annuel perçu 6 000€
Déficit foncier généré (charges – loyers) 14 000€
Déduction du revenu global (limitée à 10 700€) 10 700€
Report sur les revenus fonciers des années suivantes 3 300€

Nous avons vu que le déficit foncier est particulièrement intéressant pour un investissement dans l’ancien. Mais toutes les charges sont-elles déductibles ? C’est ce que nous allons voir.

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Charges déductibles et conditions d’éligibilité au déficit foncier

Liste des charges déductibles dans le cadre d’un déficit foncier

  • Frais de gestion locative
  • Travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation
  • Primes d’assurance
  • Taxes foncières (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères)

Conditions pour bénéficier du régime du déficit foncier

Pour être éligible à ce régime fiscal, il est nécessaire de louer le bien pendant au moins trois ans après l’achèvement des travaux. Par ailleurs, le logement doit être loué vide et constituer la résidence principale du locataire.

Maintenant que nous avons vu quelles charges pouvaient être déductibles, passons à la partie pratique : comment calculer et déclarer son déficit foncier ?

Calcul et déclaration du déficit foncier : mode d’emploi

Calcul du déficit foncier : une opération simple

Pour calculer votre déficit foncier, vous devez soustraire vos charges de vos revenus locatifs. Si le résultat est négatif, vous êtes en situation de déficit.

Déclaration du déficit foncier : pas à pas

Le report du déficit sur le revenu global se fait automatiquement lors de votre déclaration de revenus sur l’imprimé 2044 spécifique.

Au-delà du dispositif du déficit foncier seul, saviez-vous qu’il peut être judicieux de le cumuler avec d’autres avantages fiscaux ? C’est ce que nous allons voir avec l’exemple du Pinel optimisé au déficit foncier.

Pinel optimisé au déficit foncier : cumuler les avantages fiscaux

Principe du Pinel optimisé au déficit foncier

Ce dispositif permet de combiner les atouts du Pinel et ceux du déficit foncier. En réalisant des travaux dans un bien neuf éligible au Pinel, vous pouvez déduire ces charges tout en bénéficiant de la réduction d’impôt offerte par le Pinel.

Exemple chiffré d’une opération en Pinel optimisé au déficit foncier

Investissement initial 200 000€
Réduction d’impôt Pinel (sur 9 ans) 36 000€ (4 000€/an)
Travaux de rénovation 30 000€
Déficit foncier généré (charges – loyers) 20 000€ (année n+1)
Déduction du revenu global (limitée à 10 700€) 10 700€
Report sur les revenus fonciers des années suivantes 9 300€
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Avant de conclure, nous recommandons de porter notre attention sur les risques et points de vigilance à avoir lorsqu’on utilise le déficit foncier.

Risques et points de vigilance dans l’utilisation du déficit foncier

Les risques liés au déficit foncier

Le principal danger réside dans le fait que le bien n’atteigne pas la rentabilité escomptée. De plus, en cas de vente du bien avant la fin du délai de report du déficit, ce dernier est perdu.

Points de vigilance pour optimiser l’utilisation du déficit foncier

Il est essentiel de bien anticiper les charges afin d’évaluer correctement le montant du potentiel déficit. Par ailleurs, une bonne connaissance des règles fiscales est nécessaire pour optimiser son investissement.

Chez l’investisseur averti, toute stratégie comporte sa part d’aléas. Toutefois, avec une analyse rigoureuse et une bonne anticipation des charges, le déficit foncier offre une belle opportunité d’allier rentabilité locative et avantage fiscal. En outre, associé à d’autres dispositifs comme le Pinel, il peut constituer un levier intéressant pour booster votre rentabilité. Ainsi informé, vous avez toutes les cartes en main pour envisager sereinement vos projets immobiliers futurs.

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